永定区关于化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的实施意见

各乡（镇、街道）人民政府（办事处）、区直相关单位、各有关金融机构、区属各房地产开发企业：

为贯彻落实中央、省、市经济工作会议精神，进一步促进我区房地产市场稳定健康发展，根据《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》（闽政〔2016〕11号）、《福建省国土资源厅 福建省住房和城乡建设厅转发国土资源部 住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（闽国土资综〔2015〕157号）、《龙岩市人民政府办公室印发关于龙岩中心城市优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的意见的通知》（龙政办〔2015〕162号）等文件精神，结合我区实际，对化解我区房地产库存，促进房地产市场稳定健康发展，提出本实施意见：

一、加大合理购房消费支持力度

（一）居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，符合贷款条件的，可执行最低首付比例30%。金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。区人民政府对购买新建商品房按所缴契税实施以下奖励或优惠政策：

1.实行人才住房奖励政策

奖励条件和标准：按《永定县人民政府关于印发永定县人才住房政策补充意见（试行）的通知》（永政综〔2014〕238号）和《龙岩市永定区人民政府关于永定县人才住房政策补充意见延期及调整部分条款的通知》（永政综〔2015〕43号）规定执行。

执行期限：延期至2016年12月31日。

2.实行契税“即征即奖”优惠政策

奖励条件和标准：继续按《关于继续实施购房契税优惠政策的公告》（永财建〔2016〕1号）规定执行。放宽购房面积，除购买别墅外，个人和企业购买首套新建一手商品房（含非住宅），不论面积大小，均可享受契税“即征即奖”优惠政策。

执行期限：2016年5月1日至2016年12月31日。

3.实行购房奖励政策

奖励条件和标准：推动商业用房去库存。对购买区内新建商业店面、商场、办公用房等商业用房的单位和个人，给予每平方米100元的奖励。对购买区内新建商业店面、商场、办公用房等商业用房面积≥30平方米的，其在户籍、入学等方面与购买商品住房享有同等政策（不限我区单位和个人）。

执行期限： 2016年5月１日至2016年12月31日。

以上优惠政策购房时间以网签《商品房买卖合同》登记备案时间为准。

（二）区直相关单位搭建购房服务平台，引导房地产开发企业、中介机构发布库存房源信息，促进购房者与在售项目对接，并结合实际组织“团购”，由房地产企业与区住建局签订“团购”优惠协议，承诺“团购”价格优惠幅度。加大住房公积金支持力度，相关部门可通过“公转商”贴息贷款和个人住房贷款资产证券化等多种渠道筹措资金。进一步做好住房公积金制度扩面工作,把符合条件的农民工、个体工商户逐步纳入住房公积金制度覆盖范围。开展住房公积金异地个人住房贷款办理业务，满足缴存职工回户籍地购房需求。

二、支持农民进城购房

简化农业转移人口购房落户手续。对农民工和农民进城购买新建商品房的，凭经房地产主管部门备案的《商品房买卖合同》，由区公安部门给予办理户籍落户手续，区教育行政部门原则上按所在招生片区安排其子女就读，同时做好教育资源统筹，避免“大校额”“大班额”问题。房地产开发企业可与政府联合给予农民工购房一定比例或一定额度的现金直补。结合造福工程、地质灾害点搬迁、农村危旧房改造等，对搬迁户、危改户农民进城购房由区财政给予100元/m2的补助。各商业银行要积极开展农民和外来务工人员购房贷款业务，扩大商业银行向购房农民提供贷款的支持范围，支持农民购房，如中国农业银行向农民或新入城镇户籍的农民推出了用于在城镇购买商品住房贷款的“农民安家贷”业务。结合农民收入特点，对农民购房贷款采取季供、半年供或年供等弹性还款方式。农民购房贷款应当具备的收入证明由农民所在务工企业或村委会出具，金融机构予以认可。优化农民购房贷款审批流程，缩短审批时限。

三、打通库存转换通道

（一）按照中央、省、市相关文件精神，区政府原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房，列入保障性安居工程建设年度计划，所需资金从保障性安居工程专项资金中列支。棚户区改造项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于70%。土地被征迁或房屋被征收的农民领取货币化安置补偿款后，在货币化安置协议签订之日起6个月内（含6个月）购买本区新建商品住房的，凭《商品住房买卖合同》备案登记证明、购房款支付凭证和货币化安置协议，由区财政给予100元/m2的奖励。被征收人以货币化安置补偿款购买新建商品房后，凭《商品住房买卖合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续，并按区教育行政主管部门相关规定办理子女入学和转学等手续；自货币化安置协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收住房划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视为同片生源办理。

（二）鼓励房地产开发企业将空置的商品住房改售为租。区政府将根据实际情况对其租金收入三年内应缴已缴房产税按地方财政实得部分的20%予以奖励。支持发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业，对于自然人和各类机构设立房屋租赁企业，投资购买库存商品住房经营房屋出租业务的，对企业三年内所缴纳的房产税、所得税按地方财政实得部分的20%予以奖励。

四、优化开发用地供应

对我区上一年度房地产项目库存去化进行合理科学的市场分析，形成库存去化周期分析报告报送区政府，作为下一年度我区调整并制定房地产用地供应结构、规模及房地产项目转型审查的依据之一。

根据我区商品房库存情况，我区非住宅库存去化周期超过36个月时，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，允许未开发的非住宅商品房项目用地整体或部分转型。房地产开发企业可向区政府申请土地用途、规划条件变更，经批准后，用于其他产业项目或符合市场需求项目用途的开发建设。仅限2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。商业办公用地转型为商品住宅用地的，应以政府批准改变土地用途的时间为基准日，根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范（试行）》评估新、旧用途土地使用权价格，新用途土地价格按评估价与最近一年我区相同土地级别公开出让最高成交价就高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价就低确定，并以二者差价拟定应补交的土地价款。上述结果经区国有建设用地使用权公开出让工作小组研究同意，并公示无异议后，提交区政府常务会议审议通过，补签土地出让合同，补缴土地出让金（若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还差价）。对土地出让合同明确要求设置集中式商业，未具体明确商业分隔比例、形式的项目，在满足消防等安全条件下，允许集中式商业用房分割销售和办理产权。

五、推进房地产业转型升级

支持我区房地产开发企业适应市场需求，合理调整住房套型结构，促进房地产项目转型，鼓励将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、众创空间和旅游、养老、文化地产，并享受国家、省、市、区有关政策优惠。作为旅游设施的产权式（公寓式）酒店在不改变规划用途和统一经营管理的情况下，可以分割出售，对于房地产开发企业申请此类商品房预售的，商品房预售许可部门应当予以办理商品房预售许可手续；土地、房屋登记机构应当予以办理土地使用权和房屋产权登记，并在权属证书注明：酒店产权为房地产企业与购买者共有，用途为酒店，不得改变用途。

（一）促进房地产项目转型。允许房地产开发企业申请土地用途、规划条件变更，用于其它产业项目或符合市场需求项目用途的开发建设，并重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。

1.对未取得商品房预售许可证的整体或部分房地产项目转型按以下程序办理：

（1）房地产开发企业依据城镇发展规划的需求以及市场开发销售的预测，在不超出原有容积率的前提下，向区住建局提出符合市场需求项目的土地用途、规划条件变更的调整方案。

（2）由区住建局牵头，依据我区房地产项目库存去化期限分析结论，按照《省委办公厅、省政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》（闽委办〔2014〕18号）、《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的实施意见》（岩委办〔2014〕10号）等文件要求，严格履行专家论证、公示（或听证）等规划修改程序后，提出是否批准房地产项目转型的初步意见。

（3）区住建局根据提出的同意房地产项目转型的初步意见，受理房地产开发企业申请调整规划和变更土地用途，并按照调整规划和变更土地用途的相关规划修改程序，出具具体项目转型用途和规划条件变更初步方案，并发文函告区国土资源局。

（4）区国土资源局根据区住建局城乡项目转型用途和规划条件变更初步方案，通过公开摇号方式选定两家符合资质要求的土地评估机构，分别独立进行地价评估，土地评估费用纳入土地出让成本，由区土地收购储备中心承担。转型地块原楼面地价，按原土地出让合同成交的综合楼面地价（均价）确定。转型地块的评估日期以区住建局出具的转型用途和规划条件初变更步方案发文时间为准。区住建局应向区国土资源局提供当年度我区建安成本和转型地块周边同一供地圈内同级别、同用途、同类型房地产项目销售（备案）均价。区国土资源局参照土地评估地价、基准地价，转型地块原土地收储成本，转型地块当年度周边同一供地圈内同级别、同用途、同类型项目用地土地公开出让或协议出让楼面地价，以及按转型地块当年度周边同一供地圈内同级别、同用途、同类型项目销售（备案）均价推算的楼面地价，提出转型地块土地出让建议价格，提交区国有建设用地使用权公开出让工作领导小组集体研究，并根据研究意见，再报区政府常务会议审议确定；经区政府批准后，通报同级监察部门。严格禁止以政府会议纪要等形式，替代规定的调整变更程序。对区政府批准房地产项目转型的，由区国土资源局与房地产开发企业签定土地出让合同变更协议并重新办理用地调整手续，由区住建局出具变更的规划条件并重新办理规划审批调整手续。

（5）调整土地用途、变更规划条件后，宗地价格高于原出让合同价款的，由房地产开发企业在签订土地出让变更合同之日起三个月内缴清土地出让价款。调整土地用途、变更规划条件后的土地使用年限，起始日期按原出让合同交地之日，终止日期按国家法定最高年限。缴清土地出让价款后，区国土资源局予以办理土地变更登记手续。调整土地用途、变更规划条件后，宗地价格低于原出让合同价款的，按原土地出让合同价款确定土地出让价款，办理土地变更登记手续。

2.我区已取得商品房预售许可证的整体或部分房地产项目但尚未对外销售的，经房地产开发企业申请，区住建局审查同意撤销预售许可证后，可允许房地产开发企业申请房地产项目土地用途转型，并按本意见第五条第（一）项第1点规定的程序办理。

3.同意办理房地产转型的房地产项目，仅限于库存去化期限内已签订土地出让合同的项目。库存去化期限符合我区市场需求后，即库存去化期限小于24个月（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），区直相关部门不再受理房地产项目转型申请。

4.房地产项目允许申请转型一次，不得多次申请转型。房地产项目申请转型的，原土地出让合同有特别约定房地产权自持面积的，其房地产产权自持面积部分不得申请转型。

（二）合理调整住房套型结构。根据我区房地产市场实际情况，在不改变用地性质及容积率的前提下，允许以下房地产开发项目合理调整住房套型结构：

1.对于未取得商品房预售许可证的商品住房项目及项目中的单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。房地产开发项目套型结构调整按如下程序办理：

（1）房地产开发企业向区住建局提出申请，并附拟调整设计方案。

（2）区住建局依程序审查，并经公示无异议后，提出是否同意住房套型调整的意见，上报区人民政府批准，待区政府批准后由区住建局办理项目规划调整手续，依据批准的调整方案办理商品房预售许可证。

2.对已取得商品房预售许可证但尚未销售的商品住房项目及项目中的单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，经房地产开发企业申请，区住建局审查同意撤销商品房预售许可证的，允许房地产开发企业调整住房套型结构，并按本意见第五条第（二）项第1点规定的程序办理。

3.对已取得商品房预售许可证且已少量销售房产的商品住房项目及项目中的单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，房地产企业与已购房业主协商达成一致意见并签订及履行退房协议后，房地产开发企业可提出申请，经区住建局审查同意撤销商品房预售许可证的，可允许房地产开发企业调整住房套型结构，并按本意见第五条第（二）项第1点规定的程序办理。

六、适时掌握库存动态

建立房地产库存情况月报制度。各房地产开发企业应于每月初向区住建局报送本企业房地产库存情况及去化周期，由区住建局汇总后上报市住建局，并通报上月我区各房地产开发企业商品房库存情况及去化周期。建立我区房地产市场交易和库存监测平台，推动我区房地产市场管理信息系统在2016年内实现省、市、区三级联网，并实现与福建省工程项目建设监管信息系统、土地市场监管信息系统纵横对接、信息共享。房地产企业应当按规定时间和内容要求，在该交易和库存监测平台及时填报房地产项目建设、销售和库存情况。

七、注意防控市场风险

区税务部门应根据房地产市场的变化情况，及时开展房地产企业税负情况调研，对房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率、土地增值税预征率进行测算并报上级调整，按合理的预计计税毛利率征收相应税款。建立政府、房企、银行、承建商共同参与的风险处置合作协调机制，明确风险项目评判标准，排查风险项目清单。对已排查出的风险项目要按照“分类处置”原则，一盘一策，引导品牌好、实力强的房地产企业“接盘”，采取兼并重组等手段，促进风险项目建成销售。在合规和风险可控的基础上，金融机构可对房地产并购项目给予贷款支持。落实商品房预售资金监管制度，完善监管方式，确保预售资金安全，提高开发资金的流动性。

八、完善工作协调机制

各部门要切实承担起稳定房地产市场的主体责任，把化解房地产库存、促进房地产市场稳定健康发展工作提上重要日程，敢于作为，勇于担当。要建立化解房地产库存、稳定房地产市场部门联席会议制度，由区政府分管领导担任联席会议召集人，成员单位由区住建、国土、财政、国税、地税、市场监管、农业、教育、民政、统计、人行、公积金管理中心、银监、消防等部门负责人组成，定期召开会议，协调解决问题。

九、优化服务措施与配套环境

（一）改善城市基础设施配套费缴纳办法。房地产企业在缴纳不低于50%的城市基础设施配套费的前提下，剩余部分的配套费最长可申请延期至办理规划专项验收前缴清。

（二）优化基础设施配套环境。进一步推进公共服务均等化建设，围绕就学、就医、健身、文娱、出行、养老、安全等民生问题。做好规划，合理布局，切实完善住宅小区配套条件，营造宜人宜居环境。加快住宅小区周边的道路、管网、公交、休闲公园、城市绿道等基础设施建设，完善超市、银行、通讯、餐饮等公共服务设施建设，逐步推行城区公共停车位收费管理。大力扶持物业服务企业发展壮大，规范提升物业服务管理水平，全面提升城镇宜居环境建设和城市管理水平，吸引购房人群。

十、本意见自2016年5月1日起实施。本意见不适用于列入龙岩市经开区（高新区）管理的虎岗镇、高陂镇、坎市镇、培丰镇。

十一、本实施意见由龙岩市永定区住房和城乡规划建设局负责解释。